Los pisos turísticos necesitarán el permiso de los vecinos: la comunidad puede autorizar, limitar o prohibir su apertura

Los propietarios que pretendan convertir una vivienda en piso turístico dentro de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal necesitan contar con la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. La medida supone un cambio importante para quienes quieran poner en marcha nuevos alojamientos turísticos en comunidades de vecinos.

La modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, en vigor desde el 3 de abril de 2025, establece que ya no basta únicamente con que el propietario cumpla los requisitos turísticos, administrativos y urbanísticos correspondientes. Antes de iniciar la actividad deberá conseguir también el respaldo de sus vecinos.

¿Cuántos vecinos tienen que dar permiso?

La autorización no puede aprobarse mediante una mayoría simple. La legislación establece una mayoría reforzada de tres quintas partes del total de propietarios, que además deberán representar las tres quintas partes de las cuotas de participación del inmueble.

Esto significa que no basta con alcanzar el 60% de los propietarios si estos no representan también, como mínimo, el 60% de las cuotas de participación.

La misma mayoría permite a una comunidad de propietarios aprobar, limitar, condicionar o prohibir el ejercicio de esta actividad turística en el edificio.

De esta forma, las comunidades adquieren una capacidad de decisión mucho mayor sobre la implantación de nuevos alojamientos turísticos en sus inmuebles.

La comunidad puede incrementar hasta un 20% los gastos

La normativa contempla además otra medida que puede afectar directamente al propietario de una vivienda turística.

La comunidad puede establecer cuotas especiales de gastos o incrementar la participación de esa vivienda en los gastos comunes del edificio.

Este incremento, sin embargo, tiene un límite y no puede superar el 20%.

Para adoptar una decisión de este tipo también será necesaria la mayoría de tres quintas partes de propietarios y cuotas.

¿Qué ocurre con los pisos turísticos que ya estaban funcionando?

Uno de los puntos fundamentales de la reforma es su aplicación temporal.

La nueva exigencia no supone que todos los pisos turísticos que ya existían antes de la entrada en vigor de la reforma tengan que conseguir ahora automáticamente una nueva autorización de sus comunidades.

La propia Ley de Propiedad Horizontal contempla que los propietarios que ya estuvieran ejerciendo legalmente la actividad antes del 3 de abril de 2025 y se hubieran acogido previamente a la normativa turística correspondiente puedan continuar desarrollándola en las condiciones y durante los plazos establecidos.

Además, los acuerdos comunitarios contemplados en esta regulación no tienen efectos retroactivos.

La fecha en la que comenzó legalmente la actividad puede resultar, por tanto, determinante para establecer qué régimen debe aplicarse.

El permiso de los vecinos no sustituye al resto de autorizaciones

Conseguir el respaldo de la comunidad tampoco permite comenzar automáticamente a explotar una vivienda como alojamiento turístico.

El propietario deberá cumplir igualmente con la normativa turística, urbanística y administrativa que corresponda en cada comunidad autónoma y municipio.

Se trata, por tanto, de requisitos diferentes: contar con el permiso de los vecinos es una condición añadida para los nuevos pisos turísticos afectados por la reforma, pero no sustituye las licencias, registros o trámites administrativos que sean legalmente exigibles.

Más poder para las comunidades de propietarios

La reforma cambia sustancialmente la posición de los vecinos frente a la apertura de nuevos alojamientos turísticos.

Hasta ahora buena parte de los conflictos se centraban en si las comunidades podían limitar o impedir este tipo de actividad. Con la nueva regulación, quien quiera iniciar una vivienda turística afectada por la reforma deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad.

Una cuestión especialmente relevante en municipios con una importante presencia turística, donde la convivencia entre residentes y alojamientos de corta duración se ha convertido durante los últimos años en uno de los principales asuntos de debate en numerosas comunidades de propietarios.

Así, desde el 3 de abril de 2025, convertir una vivienda en un nuevo piso turístico dentro de una comunidad ya no depende exclusivamente de la voluntad de su propietario: los vecinos también tienen la palabra.